L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés suppose l’existence au jour de la vente, d’un vice apparu antérieurement à cette dernière, caché lors de la vente, inhérent à son objet, et le rendant impropre à son usage.
L’article 1642 du Code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents, dont l’acheteur a pu avoir connaissance au moment de vente .
Toutefois, la Cour de cassation considère que la simple connaissance de l’existence du vice au moment de la vente ne suffit pas à écarter la garantie des vices cachés, encore faut-il que l’acquéreur ait eu connaissance de l’ampleur et des conséquences du vice.
Selon la Cour de cassation, pour être considéré comme apparent, le vice doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences au jour de la vente.
A défaut, le vice sera considéré comme caché.
La Cour d’appel de Bordeaux a très récemment rappelé cette règle dans une affaire défendue par notre cabinet, dans laquelle l’acquéreur d’un maison invoquait un vice caché concernant des dégradations importantes sur les murs et les cloisons provoquées par l’humidité.
Alors que la juridiction de première instance avait écarté le vice caché en raison du caractère apparent de ces dégradations lors de la vente, la Cour d’appel a considéré à l’inverse que ce vice n’était pas connu dans toute son ampleur et toutes ses conséquences par l’acquéreur.
La Cour a estimé que le vendeur n’avait pas suffisamment informé l’acquéreur des phénomènes récurrents d’infiltration d’eau au niveau de l’habitation et du terrain.
La Cour d’appel a donc retenu la garantie du vendeur au titre des vices cachés et a prononcé la résolution de la vente sur ce fondement.
Le vendeur est tenu de restituer le prix de vente à l’acquéreur, outre des dommages et intérêts.
L’acquéreur quant à lui doit restituer le bien à son précédent propriétaire, avec le risque pour ce dernier de retrouver le bien dans un état fortement dégradé …
Celui-ci devra donc prendre toutes les précautions lors de la remise en vente du bien pour informer les futurs acquéreurs des problèmes d’humidité et d’infiltration, avec si besoin le concours d’un agent immobilier qui aura lui aussi toutes ces informations en main.
N’hésitez pas à me contacter pour tout renseignement sur ce sujet
